近年不少新聞報道指出，有業主因涉嫌違反地契條款（Lease Conditions）或土地用途限制，而面臨地政總署（Lands Department）執法，甚至有機會被政府收回土地或物業。對不少業主而言，這是一個相當值得關注的問題，因為物業往往是以真金白銀購入，一旦違反地契條款，後果可能遠比一般違反《建築物條例》更加嚴重。
很多人以為只要沒有僭建或沒有收到屋宇署命令便沒有問題，但事實上，即使建築物沒有違反屋宇署要求，只要用途違反地契條款，地政總署仍然有權採取執法行動。
本文將會介紹：
- 地契（Government Lease）是什麼？
- 如何透過土地註冊處（Land Registry）查閱地契？
- 如何購買政府地契文件？
- 地契內有哪些重要條款需要留意？
- 什麼是「厭惡性行業（Offensive Trades）」？
- 最新地契政策對餐飲業有什麼影響？
為什麼要了解地契條款？
每一幅土地在政府批出時，都會附帶一份地契（Government Lease），列明：
- 土地用途
- 可以經營哪些行業
- 不可從事哪些用途
- 建築限制
- 其他土地發展條件
若違反地契條款，地政總署有權要求糾正違規情況，嚴重個案甚至可收回土地，因此每位業主、投資者及商戶都應了解自己物業的地契內容。
如何在土地註冊處查閱地契？
香港土地註冊處（Land Registry）的 IRIS 網上系統，提供所有已註冊土地文件的查閱服務。
查閱方法包括：
- 地址搜尋
- 地段編號（Lot Number）
- 發展項目名稱
- 地圖搜尋
找到物業後，可購買：
- 現行土地登記冊
- 全部土地登記冊（Full Register）
- 地契（Government Lease）
- 大廈公契（DMC）
- 屋宇署命令（Building Orders）
- 按揭文件
- 買賣合約等資料
一般情況下，只需購買普通副本（Uncertified Copy）即可作參考用途。
土地登記冊可以看到什麼？
土地登記冊除了顯示：
- 物業地址
- 地段編號
- 業主資料
還可以查閱：
- 按揭紀錄
- 屋宇署命令（釘契）
- 買賣紀錄
- 大廈公契
- 各項已註冊文件
如果物業曾收到屋宇署命令，亦可以利用 Memorial Number 再購買相關文件，了解命令內容及嚴重程度，而並非只看到「有釘契」便判斷物業不能購買。
如何購買政府地契（Government Lease）？
如希望查看真正的地契條款，可於土地註冊處 IRIS 系統內：
- 選擇 Order Land Documents
- 輸入 Lot Number
- 選擇 Government Lease
- 選擇普通副本或核證副本
- 完成付款後即可下載 PDF
地契通常包含：
- 土地用途限制
- 建築要求
- 發展條件
- 可批准用途
- 禁止用途
- 特別限制條款
雖然很多地契已有數十年歷史，但大部分條款至今仍然有效。
商業地契最需要留意的條款
商業地舖及商業樓宇最常見需要留意的，就是 Offensive Trades Clause（厭惡性行業條款）。
俗稱「黑五類」的厭惡性行業，是不少舊地契均會限制的用途。
過往若從事相關行業，除了申請一般牌照外，還可能需要向地政總署申請「非厭惡性行業批准（Non-Offensive Trade Approval）」。
2021年政策放寬
政府於 2021 年 11 月 宣布放寬有關安排。
現時不少餐飲業，只要成功取得食肆牌照，便一般毋須再另外申請非厭惡性行業批准，大大簡化餐廳開業程序。
不過，不同地契內容仍可能有所不同，正式營業前仍應詳細檢查地契條款及相關政府要求。
地契只是其中一個要求
即使符合地契條款，亦不代表可以直接營業。
仍可能需要符合：
- 城市規劃委員會（Town Planning Board）
- 地政總署（Lands Department）
- 屋宇署（Buildings Department）
- 食物環境衞生署（FEHD）
- 消防處（FSD）
- 其他相關牌照要求
因此，在租用或購買物業前，建議先進行全面的法規審查，以免日後因用途不符而造成重大損失。
總結
香港土地用途受多個政府部門共同規管，而地契條款正是其中最重要的一環。無論是住宅、工業或商業物業，在更改用途、出租或開展新業務前，都應先查閱地契內容，確保符合相關規定。
如果對地契條款、土地用途、商業用途申請、餐廳牌照、地政署要求或土地用途合規有任何疑問，歡迎與我們聯絡，我們可協助分析物業情況及提供專業建議。
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