近年香港不時有新聞報道，大型發展商向城規會（Town Planning Board，TPB）申請更改土地用途，例如將舊樓拆卸重建、由工業用途改為住宅或商業用途，亦會收到大量公眾意見支持或反對。

不少人以為只有大型發展商才需要向城規會申請，其實並非如此。很多中小型業主、商舖租戶，甚至餐廳、按摩院、私人會所等商業項目，在某些情況下同樣需要向城規會提出規劃申請。

本文將詳細介紹：

  • 城規會（TPB）的職責
  • 什麼是 OZP（Outline Zoning Plan）
  • 如何查閱土地用途
  • Column 1 與 Column 2 的分別
  • 哪些用途毋須申請
  • 哪些用途必須先獲批准
  • 申請前需要注意的事項

城規會（Town Planning Board）是什麼？

香港的土地用途規劃主要由城規會負責制定。

城規會會根據《城市規劃條例》，規劃香港不同地區的發展方向，包括：

  • 住宅用途
  • 商業用途
  • 工業用途
  • 政府及社區設施
  • 綠化地帶（Green Belt）
  • 休憩用地（Open Space）
  • 農業用途

規劃署（Planning Department）則主要負責執行及監察有關規劃政策。

如何查閱土地用途？

最直接的方法，就是查閱城規會的 Outline Zoning Plan（OZP）分區計劃大綱圖。

在 OZP 網站中，可以：

  • 搜尋地址
  • 放大地圖
  • 選取地段
  • 查看該土地所屬分區
  • 查閱適用的 Notes（用途說明）

每一個地區都有自己的 OZP，例如：

  • 灣仔
  • 跑馬地
  • 中環
  • 北角
  • 沙田
  • 元朗
  • 大埔

不同地區均有獨立的規劃圖及用途限制。

常見土地用途代號

不同地段會標示不同用途，例如：

  • Residential (Group A)
  • Residential (Group B)
  • Commercial
  • Government, Institution or Community (G/IC)
  • Green Belt (GB)
  • Open Space (O)

不同用途代表可發展的項目亦有所不同。

例如：

Green Belt 一般限制較多，主要作保育用途。

Commercial 則可作多種商業用途。

Residential 則主要作住宅發展。

Column 1 與 Column 2 有什麼分別？

每張 OZP 都附有 Notes。

當中最重要就是：

Column 1（Always Permitted）

代表符合指定條件下，可以直接進行有關用途。

一般毋須向城規會申請。

例如：

  • 部分住宅用途
  • 商舖
  • 社區設施
  • 圖書館
  • 街市等

Column 2（Permission Required）

代表不能直接使用。

必須向城規會提交規劃申請。

待城規會批准後才可以經營。

常見包括：

  • 私人會所
  • 卡拉 OK
  • 保齡球場
  • 按摩院
  • 部分餐飲用途
  • 部分娛樂場所

地舖是否一定可以經營餐廳？

很多人誤以為：

地舖一定可以做餐廳。

其實並非所有情況都適用。

一般而言：

如果屬於地下、地庫、一樓或二樓，而且符合 OZP 規定，很多餐飲用途屬於 Always Permitted。

但若位於較高樓層，又或者原本批准用途並非餐飲用途，就有可能需要先向城規會提出申請。

因此，每個個案都需要根據：

  • OZP 分區用途
  • Notes
  • 大廈原有批准用途

逐一分析。

如何向城規會提出申請？

如有需要，可透過城規會網站提交規劃申請。

常見申請包括：

  • Section 16 規劃申請
  • 更改土地用途
  • 更改商業用途
  • 特別用途申請

網站亦提供：

  • 申請指引
  • 所需文件
  • 審批程序
  • 公眾查閱資料
  • 已批准個案

城規會批准是否代表一定可以營業？

答案是不一定。

即使城規會批准規劃用途，仍需符合其他政府部門要求，例如：

  • 地政總署（地契限制）
  • 屋宇署（《建築物條例》）
  • 食物環境衞生署（餐廳牌照）
  • 香港警務處（按摩院牌照）
  • 消防處（消防安全要求）

換句話說，城規會只是第一步，並非完成所有法定程序。

規劃申請一定會獲批准嗎？

並不是。

不少申請需要經過：

  • 提交文件
  • 部門審閱
  • 公眾諮詢
  • 城規會會議審議

整個過程可能需時數月。

如果申請遭拒，即使已租用舖位或已投入資金，亦可能無法經營有關業務，因此在租舖或購買物業前，建議先確認土地用途及規劃限制。

結語

無論你是：

  • 物業投資者
  • 商舖業主
  • 地產代理
  • 餐廳經營者
  • 按摩院經營者
  • 設計公司
  • 裝修工程公司

在購買、租用或改變物業用途之前，都應先了解：

✔ OZP 分區計劃大綱圖
✔ 城規會規定
✔ Column 1 及 Column 2 用途
✔ 是否需要提交 Section 16 規劃申請

做好前期規劃，可以避免違規經營、浪費裝修成本及影響投資回報。

如對土地用途、城規會申請、地契限制、屋宇署要求、小型工程或香港建築法例有任何疑問，歡迎與我們聯絡，我們可提供專業顧問服務。