如何利用屋宇署百樓圖網查找僭建物？舊樓地舖、商業物業裝修前必學方法
裝修、買舖前如何確認物業是否存在僭建物？
購買物業或進行裝修工程前，很多業主、投資者及裝修公司都會問：
「這個單位有沒有僭建物？」
「以前業主有沒有非法改動？」
「現場所見的建築是否與原有批准圖則一致？」
尤其是香港的舊式大廈、地舖、地下及低層商業單位，由於多年來可能經歷不同業主、租戶及裝修工程，現場狀況往往與最初落成時的批准圖則存在差異。
因此，在購買或裝修前，利用屋宇署提供的建築紀錄進行比對，是了解物業狀況的重要方法。
本文將介紹如何利用屋宇署「百樓圖網」查閱：
- 建築圖（Building Plan）
- 結構圖（Structural Plan）
- 渠務圖（Drainage Plan）
- 小型工程紀錄
- 加建及改建紀錄
並教大家如何透過圖則與現場情況比較，初步判斷是否存在僭建物。
為甚麼舊樓地舖更需要查閱屋宇署紀錄？
如果是較新的私人屋苑住宅單位，由於大部分單位屬於標準化設計（Typical Floor Plan），同一座大廈不同樓層的布局通常相同。
因此，如果某一單位曾經：
- 改動間隔
- 拆除原有牆身
- 加建設施
通常可以透過比較附近相同單位，較容易發現差異。
但是，舊式大廈及地舖情況完全不同。
例如：
- 每個地舖布局可能不同
- 不同年代曾經進行多次裝修
- 曾經改動門面
- 加建閣樓
- 改動外牆
- 修改渠務設施
因此，單靠現場觀察，很難準確判斷哪些部分是原有批准建築，哪些可能是後期改動。
這也是為甚麼舊樓地舖、商業單位及投資物業，更需要查閱屋宇署原始圖則。
哪些人士需要了解屋宇署圖則？
1. 地產代理
對地產代理而言，了解物業是否存在僭建物，是提升專業服務的重要一環。
例如：
當代理處理：
- 地舖買賣
- 工商物業交易
- 舊樓投資項目
如果能夠提醒買家：
- 哪些部分可能屬於後期改建
- 哪些地方需要進一步確認
- 哪些工程可能影響日後使用
可以有效降低交易爭議。
2. 地舖投資者及準買家
很多投資者購買地舖時，會重視：
- 面積
- 租金回報
- 人流位置
但往往忽略建築合法性。
例如：
現場看到：
「店舖面積約1,500平方呎」
但查閱原有圖則後，可能發現：
- 部分面積屬後期加建
- 閣樓沒有批准紀錄
- 外牆位置被改動
- 渠務與原設計不同
這些問題可能影響：
- 物業價值
- 日後出租
- 裝修工程
- 牌照申請
因此，投資前了解屋宇署紀錄非常重要。
3. 室內設計公司及裝修公司
裝修公司及設計師在接工程前，不應只考慮設計效果。
尤其商業單位，例如：
- 餐廳
- 補習社
- 辦公室
- 零售店舖
需要考慮：
- 原有結構
- 消防要求
- 渠務安排
- 建築限制
如果未了解原有圖則便施工，可能導致：
- 工程需要修改
- 增加成本
- 延誤開業時間
- 需要拆卸還原
如何使用屋宇署百樓圖網？
屋宇署提供「百樓圖網」服務，讓市民查閱部分樓宇的批准圖則資料。
網站：
首次使用需要：
- 登記帳戶
- 提供個人資料
- 完成身份核實
- 登入系統查閱資料
第一步：搜尋目標物業地址
登入後，需要輸入：
- 大廈名稱
- 地址資料
但需要注意：
香港很多大廈有不同名稱。
例如：
日常稱呼可能與政府紀錄不同。
因此搜尋時可以嘗試：
- 中文名稱
- 英文名稱
- 發展項目名稱
- 正式樓宇名稱
找到結果後，要確認：
- 地址是否正確
- 大廈位置是否一致
- 座數是否正確
避免購買錯誤圖則。
第二步：了解不同屋宇署圖則種類
完成搜尋後，可以看到不同類型紀錄。
主要包括：
建築圖（Building Plan）
建築圖主要顯示：
- 單位布局
- 房間位置
- 門窗位置
- 樓梯
- 天井
- 露台
- 建築尺寸
例如地舖：
可以查看：
- 原有店面位置
- 室內間隔
- 地庫位置
- 儲物房
- 廁所位置
透過建築圖，可以了解物業原本設計。
結構圖（Structural Plan）
結構圖主要用來了解：
- 柱的位置
- 樑的位置
- 結構牆
- 樓板結構
例如：
如果地下店舖打算：
- 開新門口
- 改動地下布局
- 改建廚房
便需要了解地下是否存在：
- 結構樑
- 結構柱
- 不能破壞的位置
渠務圖（Drainage Plan）
渠務圖主要查看：
- 污水渠
- 雨水渠
- 沙井位置
- 原有排水安排
對於：
- 餐廳
- 食肆
- 商業用途
尤其重要。
因為廚房排水如果錯誤接駁，例如：
把污水接到雨水系統，
可能涉及環境問題及執法風險。
如何利用圖則與現場比較？
取得圖則後，最重要一步就是：
「圖則 vs 現場」
逐項比較。
例如：
1. 柱的位置
查看：
- 圖則中的柱位置
- 現場是否一致
如果：
圖則有三條柱，但現場少了一條，
便需要進一步調查。
2. 外牆及門面改動
舊式地舖常見：
- 加厚外牆
- 加建裝飾框
- 改動門面
- 加裝突出結構
如果這些工程不是原有批准部分，也沒有小型工程紀錄，可能屬於僭建物。
3. 冷氣機架及通風設備
常見問題包括：
- 外牆冷氣架
- 排氣喉
- 通風系統
需要查看：
是否：
- 原有批准設施
- 已申報小型工程
- 後期自行加建
4. 閣樓及高度改動
很多地舖樓底較高，例如：
5至6米。
部分業主會自行：
- 加建閣樓
- 增加使用面積
但如果沒有批准，可能涉及僭建問題。
結構圖對裝修工程的重要性
例如餐廳裝修：
如果想把廚房設置在店舖前方，需要新增排水。
但如果查看結構圖後發現：
地下存在大型結構樑，
便不能隨意鑿穿或改動。
否則可能：
- 影響結構安全
- 造成違規工程
- 增加日後修復成本
因此，結構圖不只是給工程師看的資料，對裝修規劃同樣重要。
查閱屋宇署圖則費用值得嗎？
很多人會覺得：
「查圖需要付費，是否值得？」
其實相比：
- 物業價值
- 裝修成本
- 日後拆卸費用
- 生意延誤損失
查閱圖則的成本非常低。
提前了解物業狀況，可以避免日後：
- 買錯物業
- 租錯舖位
- 裝修後才發現問題
總結：買舖、裝修前先查屋宇署紀錄
香港舊樓及地舖經歷多年改動，單靠肉眼並不能判斷所有工程是否合法。
透過屋宇署百樓圖網查閱：
- 建築圖
- 結構圖
- 渠務圖
- 小型工程紀錄
再與現場情況比較，可以幫助業主、投資者、地產代理及裝修公司更準確了解物業狀況。
在進行買賣、裝修或改用途前，先做好資料審查，是降低法律及工程風險的重要一步。
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