甚麼是僭建物？
很多人都聽過「僭建物」這個名詞，但未必真正了解它的意思。無論你是地產代理、業主、準買家、租客、設計公司、裝修公司，甚至業主立案法團，了解僭建物都十分重要。
簡單來說，凡是沒有經屋宇署批准、沒有提交圖則或沒有正式記錄的建築工程，都有可能屬於僭建物（Unauthorized Building Works, UBW）。
屋宇署一般會保存以下建築記錄：
- 建築圖則
- 結構圖則
- 排水圖則
- 已批准的小型工程記錄
- 其他經正式批准的建築工程
如果現場存在的建築物，在屋宇署沒有任何相關記錄，便有可能屬於僭建物。
為甚麼要了解僭建物？
1. 地產代理必須具備的專業知識
如果你是地產代理，無論處理住宅、工商物業或地舖買賣，都應該懂得初步辨識僭建物。
例如：
- 放盤前提醒業主先處理僭建問題
- 協助買家了解物業風險
- 協助租客避免租入存在違規建築的物業
這不但能減低交易風險，更能提升你的專業形象及客戶信任。
2. 業主及準買家避免雙重損失
不少人買樓後才發現物業內存在僭建物。
例如：
原本以為購買了一個1,500平方呎的地舖，成交後才發現其中500平方呎屬於未經批准搭建的閣仔。
結果可能需要：
- 拆除僭建物
- 支付拆卸費用
- 實際可使用面積減少
- 影響物業價值
- 影響銀行按揭或日後出售
因此，在買賣物業前了解是否存在僭建物十分重要。
此外，根據香港法例，如屋宇署採取執法行動，最終法律責任通常由業主承擔。
3. 租客開店前必須檢查
如果你打算租舖經營：
- 餐廳
- 補習社
- 安老院
- 麻雀館
- 美容院
- 其他需要申領牌照的業務
更加需要留意是否存在僭建物。
原因是很多牌照申請都需要符合建築安全要求。
若租下物業後才發現存在僭建物，很可能需要：
- 先拆除違規建築
- 延遲裝修工程
- 延誤申領牌照
- 增加大量額外成本
因此，在簽約前先了解物業狀況，可以節省不少時間及金錢。
4. 設計公司及裝修公司的重要風險
如果你是室內設計公司或裝修承辦商，辨識僭建物同樣十分重要。
例如：
- 評估工程報價是否包括拆除僭建物
- 避免設計方案涉及違規建築
- 減低工程期間被屋宇署執法的風險
專業的設計方案應符合《建築物條例》及相關法例要求。
5. 業主立案法團不能忽視公共地方僭建
業主立案法團尤其需要留意公共地方，例如：
- 外牆
- 後巷
- 公用地方
- 公共水喉位置
- 天台
如果公共地方存在大型僭建，一旦發生意外，例如：
- 招牌墮下
- 建築物倒塌
- 傷及途人
- 財物損毀
除涉事業主外，整幢大廈亦可能涉及法律責任及民事索償。
因此，及早識別及處理僭建物十分重要。
香港常見僭建物例子
以下都是香港較常見的僭建物：
店舖招牌
- 大型外伸招牌
- 未經批准的門面招牌
通風系統
- 未批准風喉
- 排氣系統
外牆工程
- 冷氣機支架
- 外牆搭建物
地舖閣樓（閣仔）
香港不少地舖樓底高達五至六米。
不少業主會自行搭建閣樓增加使用面積。
若未經批准，便有可能屬於僭建物。
天台鐵皮屋
十分常見，包括：
- 天台鐵皮屋
- 平台加建鐵屋
- 違規上蓋
劏房及改動窗戶
住宅單位常見：
- 劏房改建
- 拆除原有窗戶
- 安裝大型落地玻璃
如未經批准，有可能影響樓宇結構安全。
違規伸縮簷篷
不少店舖安裝大型伸縮簷篷。
如未經批准，同樣可能屬於僭建物。
發現僭建物可以怎樣處理？
如果懷疑有僭建物，可向屋宇署舉報。
近年屋宇署對新建僭建物的執法速度相當快。
一般程序包括：
- 發出警告信
- 發出清拆命令
- 業主未有遵辦，可被檢控
- 物業可能被釘契
- 法庭可判處高額罰款
因此，不應心存僥倖。
如何知道某建築是否屬於僭建物？
很多人都會問：
「屋宇署的建築記錄在哪裡可以查閱？」
其實，只要取得屋宇署相關建築圖則，再與現場情況逐一比對，便可以初步判斷哪些建築屬於原有批准部分，哪些可能屬於後期加建的僭建物。
下一篇文章／下一段影片，我們將詳細示範：
- 如何查閱屋宇署建築記錄
- 如何取得建築圖則
- 如何閱讀圖則
- 如何將圖則與現場逐項比對
- 如何辨識常見僭建物
敬請留意。
結語
無論你是地產代理、業主、準買家、租客、設計公司、裝修公司，還是業主立案法團，了解僭建物不但可以減少法律風險，更可以避免日後因拆卸、延誤工程或影響牌照申請而造成重大損失。
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